Nowa kategoria nieważności umów w związku z ochroną mieszkań

W ramach kolejnych Tarcz Antykryzysowych uchwalanych przez Sejm w celu walki z pandemią koronawirusa przyjmowane są także zmiany kodeksów.

W uchwalonej 14 maja 2020 roku tzw. „Tarczy 3.0” przyjęto m.in. zmiany w przepisach Kodeksu Cywilnego prowadzące do ograniczenia zawierania umów przewłaszczenia na zabezpieczenia nieruchomości mieszkalnych osób fizycznych.

Przepisy te weszły w życie w dniu 30 maja 2020 roku.

Co to jest przewłaszczenie?

Przewłaszczenie na zabezpieczenie nie jest uregulowane ustawowo. Polega ono na umownym zabezpieczeniu wierzytelności poprzez przeniesienie przez dłużnika  na wierzyciela własności rzeczy. Co do zasady sama rzecz pozostaje w posiadaniu dłużnika, który ma prawo z niej korzystać. Przeniesienie własności następuje pod warunkiem spłaty zobowiązania przez dłużnika. W przypadku spłaty zobowiązania umowa przewłaszczenia rozwiąże się i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika.  Jeżeli dług nie zostanie spłacony, rzecz pozostaje własnością wierzyciela.

Przewłaszczenie a ochrona właścicieli mieszkań

Nowa regulacja przewiduje, że nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby.

Zmiana w Kodeksie Cywilnym a sprzedaż mieszkań

Zgodnie z przyjętą „Tarczą 3.0” do Kodeksu Cywilnego zostanie wprowadzony nowy przepis, art. 387¹. Według założeń ustawodawcy przepis ten ma wyeliminować nadużycia pojawiające się w obrocie powszechnym, dotyczące instytucji zabezpieczenia wierzytelności poprzez przeniesienie własności nieruchomości, których wartość kilkukrotnie przewyższa wysokość zabezpieczonej wierzytelności. W ocenie ustawodawcy, obecnie istniejące regulacje dotyczące wad oświadczenia woli, które odwołują się do takich okoliczności zawarcia umowy jak podstęp, przymus, groźba, czy też regulacje dotyczące wyzysku, są w tym przypadku, w praktyce mało skuteczne.

Nieważność

Nieważne będą jednak tylko te umowy, w których:

• wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
• wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona lub
• zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Osoby fizyczne

Podkreślić należy, że powyższe ograniczenia dotyczą jedynie umów zawieranych przez osoby fizyczne, które zobowiązują się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, a zabezpieczane roszczenie nie jest bezpośrednio związane z ich działalnością gospodarczą
i zawodową.

W przypadku takich umów, dla uniknięcia zarzutu nieważności, konieczne będzie sporządzenie wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę oraz szczegółowe określenie w umowie wysokości zabezpieczanych roszczeń, w dozwolonej przez prawo wysokości.

Marcin Sarapata
aplikant radcowski