Rozliczanie nakładów na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
Zdarza się, że użytkownik wieczysty poczynił nakłady na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste. Bywa to budowa drogi, budowa chodnika, zdarza się modernizacja parkingu, rozbudowa drogi. Ponieważ nakłady te poczynił de facto na cudzym gruncie, może nabyć wobec właściciela gruntu specyficzne roszczenia, prowadzące do rozliczeniu kosztów tych robót.
Na czym polega rozliczenie, kiedy go można dokonać i jakie stosować kryteria?
Według ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, których dokonał po ostatniej/poprzedniej aktualizacji. Rozliczeniu mogą podlegać także nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wartość gruntu wzrosła.
Skuteczne zaliczenie wartości dokonanych nakładów obniży wartość nowej, zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Sam wniosek o zaliczenie wartości nakładów można złożyć w trakcie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Proces aktualizacji opłaty rozpoczyna doręczenie użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenia wysokości opłaty a może zakończyć wyrok sądowy. Wniosek ten można jednak złożyć wcześniej. O zamiarze aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste użytkownik wieczysty dowiaduje się często od rzeczoznawcy majątkowego, gdy otrzymuje zawiadomienie o zamiarze przeprowadzenia wizji lokalnej na nieruchomości. Operat, w którym rzeczoznawca oceni wartość obejrzanej nieruchomości, będzie stanowił podstawę aktualizacji opłaty. Już w tym operacie rzeczoznawca może odnieść się do wyceny nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego i je obliczyć.
Jeżeli użytkownik nie zgadza się z wartością takiej wyceny i zaktualizowanej opłaty, może toczyć postępowanie najpierw przed samorządowym kolegium odwoławczym a później przed sądem. Wówczas, ostatnim momentem na zgłoszenie wniosku o zaliczenie wartości dokonanych nakładów jest postępowanie przed sądem. Pamiętać należy, że użytkownik wieczysty powinien zgłosić swój wniosek bądź w pozwie, bądź odpowiedzi na pozew, w zależności od tego, w jakim charakterze występuje w postępowaniu sądowym. Wniosek złożony później sąd może pominąć. Dopuszczalne są pewne odstępstwa od tej reguły, zwłaszcza jeśli zainteresowany wykaże, że nie zgłosił wniosku w pozwie lub odpowiedzi na pozew bez swojej winy lub jeśli późniejsze zgłoszenie nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy. Nie warto jednak ryzykować spóźnionym zgłoszeniem wniosku o rozliczenie nakładów.
Nie każde nakłady podlegają rozliczeniu. Tylko nakłady wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu – i to te, w następstwie których wzrosła wartość gruntu – ustawodawca nakazuje traktować jako nakłady konieczne. W przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej nie jest istotne, ani czy nakład ten był niezbędny subiektywnie dla użytkownika i w tym znaczeniu konieczny – ani czy wartość gruntu samodzielnie rzeczywiście wzrosła.
Odpowiedź na pytanie, co należy rozumieć przez budowę urządzeń infrastruktury, daje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Za taką budowę uważa się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Szczegółowe wyjaśnienie powyższych pojęć stwarza jednak trudności, bowiem nie wszystkie pojęcia mają swoją definicję w przepisach prawa, czy nawet w normach technicznych.
Jeszcze większe wątpliwości nastręcza ocena nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość gruntu, do których ustawodawca się odwołuje. Sama kwalifikacja, czy dany nakład jest nakładem koniecznym, czyli niezbędnym do prawidłowego korzystania z rzeczy, czy nakładem użytecznym, czyli zmierzającym do zwiększenia wartości rzeczy, czy wreszcie jest tzw. nakładem zbytkowym wpływającym na rzecz tylko poprzez zmianę jej estetyki, nie powinna nastręczać większych trudności. Jeśli nakład jest jednak nakładem koniecznym należy wziąć pod uwagę, czy wpływa na cechy techniczne i użytkowe gruntu.
Poważniejszym problemem jest brak doprecyzowania przez ustawodawcę, jakie cechy techniczne i użytkowe gruntu ustawodawca miał na uwadze, co nierzadko jest osią sporu pomiędzy właścicielem gruntu, a użytkownikiem wieczystym.
Modelowy przykład na nakłady konieczne podlegające rozliczeniu, podawany w literaturze przedmiotu, dotyczy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na cele np. mieszkaniowe, który w toku realizacji inwestycji okazał się być gruntem skażonym lub geologicznie nieodpowiednim dla wznoszenia określonych budowli, w związku z czym użytkownik wieczysty musiał wymienić część lub nawet całość ziemi na działce. Ten przykład nie uwzględnia możliwości dochodzenia roszczeń wynikających z rękojmi za oddanie w użytkowanie wadliwego gruntu, ani co oczywiste, nie oznacza wzrostu wartości gruntu poprzez dokonaną wymianę ziemi.
Można jednak twierdzić, że wymiana ziemi stanowi nakład podlegający rozliczeniu. O tym jaka jest wartość nakładów, decyduje rzeczoznawca majątkowy w swojej wycenie, przy czym wartość tych nakładów powinna stanowić różnicę pomiędzy wartością gruntu przed poniesieniem nakładów oraz po ich poniesieniu.
Samo rozliczenie polega natomiast na zaliczeniu ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nakładów na poczet różnicy pomiędzy kwotą opłaty rocznej dotychczas ponoszonej, a nową, zaktualizowaną. Pamiętać jednak należy, że to nie biegły decyduje o tym, czy konkretne nakłady będą podlegać rozliczeniu, lecz właściciel, kolegium lub sąd.
