Wypowiedzenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste – tym razem o kosztach postępowania 

Od kilku lat samorządy intensywnie wypowiadają wysokość dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste gruntów, których są właścicielami. Niestety, nowe opłaty przekraczają drastycznie wysokość dotychczasowych i to nie raz o kilka tysięcy procent.

Nie należy jednak poddawać się woli silniejszego. Należy składać odwołania od takich jednostronnych decyzji. Tym bardziej, że koszty postępowań, dotyczących kontroli zasadności podwyżek wcale nie muszą być wygórowane, a w początkowej fazie praktycznie nie występują.

Postępowanie przed Kolegium

Ustawodawca chcąc ułatwić użytkownikom wieczystym możliwość dochodzenia swoich roszczeń wprowadził do polskiego porządku prawnego procedurę odwoławczą prowadzoną przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.

Pomimo, że  przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że inicjujący to postępowanie wniosek do Kolegium podlega opłacie skarbowej to nie ma obowiązku jej uiszczenia. Ustawodawca nie uszczegółowił stawki tej opłaty. Ponadto w ustawie o opłacie skarbowej, wydanej później w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyłączył spod obowiązku uiszczenia opłat skarbowych wszystkie sprawy załatwiane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten jest więc klasycznym przykładem martwej regulacji.

Co prawda wniosek do Kolegium wszczyna postępowanie przed Kolegium, ale należy pamiętać, że w przypadku kwestionowania końcowego orzeczenia tego organu i żądania przekazania sprawy do sądu powszechnego, wniosek ten zastępuje pozew. Dlatego warto rzetelnie przygotować to pismo, mając na uwadze późniejsze postępowanie.

Natomiast w toku samego postępowania przed Kolegium, użytkownika wieczystego obciążają te koszty postępowania, które wynikły z jego winy albo zostały poniesione w jego interesie lub na jego żądanie, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie.

Jak należy to rozumieć?  Ponieważ podstawą aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste jest operat szacunkowy sporządzony przed wszczęciem postępowania przed Kolegium, organ ten w toku postępowania może wezwać na rozprawę administracyjną rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził wycenę, celem zadawania mu pytań w kwestii sporządzonego operatu. Jeśli uzna te wyjaśnienia za wystarczające, Kolegium może odmówić żądaniu użytkownika wieczystego dopuszczenia dowodu z kolejnego biegłego. Jeżeli natomiast taki dowód z innego biegłego  rzeczoznawcy majątkowego  zostanie przez Kolegium dopuszczony na żądanie użytkownika wieczystego i okaże się, że taka opinia wnosi do sprawy nowe elementy, użytkownik wieczysty na żądanie którego został biegły dopuszczony, nie może zostać obciążony kosztami związanymi z tą drugą opinią, ponieważ to na Kolegium ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. A zatem, koszty takie wynikają z ustawowego obowiązku organu prowadzącego postępowanie.

Na wniosek właściciela gruntu, który wypowiedział wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, Kolegium przyznaje jednak w orzeczeniu kończącym postępowanie zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego, jeżeli oddaliło w orzeczeniu wniosek, który wszczął postępowanie przed Kolegium. Jeżeli natomiast Kolegium w orzeczeniu uznało wniosek za zasadny, przyznaje na wniosek użytkownika wieczystego zwrot kosztów i opłat od organów wypowiadających wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.

Postępowanie sądowe

W razie niekorzystnego rozstrzygnięcia, użytkownikowi wieczystemu przysługuje sprzeciw od orzeczenia Kolegium do sądu powszechnego. Co prawda sam sprzeciw od orzeczenia Kolegium nie podlega żadnym opłatom, to w przypadku, gdy sprawa wpłynie do sądu, pojawi się opłata sądowa w wymiarze 5% wartości roszczenia. Wartość roszczenia  tzw. wartość przedmiotu sporu  stanowi w tym przypadku różnicę pomiędzy wysokością opłaty za użytkowanie wieczyste dotychczas ponoszoną, a wysokością opłaty zaproponowaną przez właściciela gruntu w wypowiedzeniu.

Ponieważ wysokość nowych opłat jest najczęściej w pewnym stopniu uzasadniona  z uwagi na wzrost wartości gruntu na przestrzeni lat od poprzedniej aktualizacji opłat  możliwe jest ograniczenie żądania w ten sposób, że użytkownik wieczysty zakwestionuje część, na przykład 50% różnicy w opłatach uznając, że podwyżka opłaty w pozostałych 50% jest zasadna. Zabieg ten ma na celu obniżenie początkowej opłaty sądowej od dochodzonego roszczenia. Ma także wpływ na wysokość orzekanego wynagrodzenia pełnomocników występujących w postępowaniu, z uwagi na uzależnienie tego wynagrodzenia od wartości przedmiotu sporu.

W toku samego postępowania sądowego powstaną koszty związane ze sporządzeniem opinii biegłego, dokonującej oszacowania wartości gruntu. Sam przebieg wyceny o tyle jest uproszczony, o ile biegły szacując wartość nieruchomości szacuje tylko wartość samego gruntu, traktując go tak, jakby grunt ten był niezabudowany, co powinno mieć przełożenie na wysokość wynagrodzenia biegłego, wahającego się zwykle w granicach 1.500 zł do 2.000 zł.

Co do zasady, koszty postępowania sądowego ponosi strona przegrywająca proces. W omawianych postępowaniach, sądy powinny jednak stosunkowo rozdzielać koszty postępowania pomiędzy strony, ponieważ bardzo rzadko pierwotna kwota opłaty rocznej żądana przez właściciela gruntu, utrzymuje się przed sądem. Sądy zwykle stosują tę zasadę.