JAK KONTROLOWAĆ OPINIE (OPERATY) BIEGŁYCH RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH W SPRAWACH WYCENY GRUNTÓW
W wielu sprawach, czy to sądowych, czy pozasądowych, pojawia się konieczność skorzystania z wiedzy specjalisty. Najczęściej spotykamy się z opiniami związanymi z oszacowaniem wartości przedmiotów materialnych przez rzeczoznawcę majątkowego, zwykle w odniesieniu do nieruchomości.
Swego rodzaju „ekskluzywność” wiedzy rzeczoznawców nie oznacza jednak, że strona zainteresowana wynikiem opinii nie może mieć wpływu na jej kształt. Nie trzeba być specjalistą w danej dziedzinie, aby kontrolować, czy to założenia, czy wnioski rzeczoznawców, których poprawność lub jej brak można oceniać choćby na podstawie zasad logiki i szeroko pojętego doświadczenia życiowego. Często jednak jest to zbyt mało.
Na co zatem zwracać uwagę przy operatach szacujących wartość nieruchomości? Okazuje się, że „miękkich” miejsc jest co najmniej kilka.
Rzeczoznawca majątkowy działa na podstawie przepisów, które wiążą go co do metod dokonywania stosownych obliczeń. W przypadku klasycznego szacowania nieruchomości stosuje się zwykle tzw. podejście porównawcze w ramach którego biegły ma do dyspozycji trzy metody: metodę porównania parami, metodę korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej.
Najczęściej stosowaną jest metoda porównywania parami, rzadziej stosuje się metodę korygowania ceny średniej, a już bardzo rzadko analizę statystyczną. Tak czy inaczej w ramach podejścia porównawczego podstawową zasadą jest porównywanie nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami podobnymi, na podstawie przeprowadzonych transakcji tymi nieruchomościami. I tu kluczowe są dwa słowa: „nieruchomości podobne”.
Ustawodawca co prawda zdefiniował nieruchomość podobną jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, jednakże sformułowania te są bardzo ogólne i płynne.
Jeżeli nieruchomość wyceniana i porównawcza są co prawda zabudowane, jednakże jedna zabudowana jest budynkiem o przeznaczeniu gospodarczym, a druga budynkiem mieszkalnym, to takie nieruchomości nie mogą być uznane za podobne, mimo że pozornie wydają się podobne. Również, gdy jedna nieruchomość jest położona w obszarze, dla którego istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego natomiast druga w obszarze, dla którego obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, brak jest cechy podobieństwa. Z kolei nieruchomość, względem której w chwili dokonania transakcji zostało wydane pozwolenie na budowę, nie jest podobna do nieruchomości bez takiego pozwolenia.
Biegli często starają się niwelować różnice pomiędzy nieruchomościami, stosując odpowiednie współczynniki korygujące. Jednakże, niektórych różnic nie da się usunąć tego rodzaju zabiegami.
Należy pamiętać, że źródłem informacji o cenach dla celów porównawczych nie mogą być transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki sprzedaży, takie jak przykładowo: sprzedaż w postępowaniu przetargowym, egzekucyjnym czy z odroczonym terminem zapłaty. Takie i podobne okoliczności mogą powodować, iż transakcji nie można uznać za rynkowe, więc nie mogą być one punktem odniesienia dla innych transakcji.
Bardzo częstym błędem jest wykorzystanie w procesie wyceny, ceny w kwocie uwzględniającej podatek VAT, podczas gdy cena powinna być określona w kwocie netto, tak jak i wartość końcowa samej nieruchomości.
Zdarza się, iż biegły badając transakcję porównawczą dotyczącą sprzedaży kilku działek, błędnie odczyta ich powierzchnię, a w konsekwencji błędnie ustali cenę jednostkową metra kwadratowego gruntu.
Praktyka pokazuje, że punktów zaczepienia jest znacznie więcej. A ponieważ w postępowaniu sądowym taki operat zwykle staje się podstawą dalszych ustaleń sądu w sprawie, więc i sam sąd powinien być zainteresowany w uzyskaniu prawidłowo skonstruowanej wyceny, przy czym rzadko zdarza się, aby sąd dogłębnie badał operat. Bardziej zainteresowana tym powinna być jednak strona.
